Per obrir l’any el Govern espanyol ha presentat un paquet de 12 mesures per abordar la crisi de l’habitatge, el gran problema que preocupa a la ciutadania segons les enquestes socials més recents. Amb el títol Vivienda, quinto pilar del estado del bienestar, aquestes mesures han estat presentades en un fòrum organitzat pel Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana el passat 13 de gener com un pas important per donar respostes a la creixent crisi d’accés a l’habitatge.
Entre les mesures, destaca la creació d’una empresa pública de l’habitatge, l’impuls a la rehabilitació d’habitatges buits per al lloguer assequible, garanties per a persones inquilines i propietàries, i el blindatge legal de la titularitat pública dels habitatges protegits. També s’inclou una reforma fiscal per incentivar els lloguers assequibles, la limitació de la compra d’habitatges per a estrangers no residents, i la fiscalitat per a pisos turístics i per a societats anònimes cotitzades d’inversió en el mercat immobiliari (SOCIMI). A més, el president del Govern espanyol, Pedro Sánchez, també ha anunciat que s’impulsarà la construcció modular industrialitzada via un nou projecte estratègic per a la recuperació i transformació econòmica (PERTE) i es preveu un nou pla estatal d’habitatge el 2026, amb el focus en joves, col·lectius vulnerables i zones degradades.
Si bé aquestes polítiques representen un pas important i alineat amb algunes iniciatives ja en marxa a Catalunya, també plantegen desafiaments significatius, especialment per a la seva implementació a la Regió Metropolitana de Barcelona (RMB). A continuació, analitzem aquestes iniciatives, els seus impactes al territori i possibles millores.
Més habitatge públic de lloguer estable: una fita imprescindible
La creació d’una empresa pública de l’habitatge que gestioni i construeixi habitatges des de l’Administració General de l’Estat suposa un punt d’inflexió per a l’augment del parc públic. La transferència de 3.300 habitatges i 2 milions de metres quadrats de sòl residencial per construir habitatge social de lloguer assequible pot reforçar la resposta a una realitat alarmant: a Catalunya, el nombre de llars ha crescut quatre vegades més ràpid que el parc d’habitatges disponibles en els darrers 15 anys. Caldrà veure si aquesta empresa prioritza la construcció de lloguer social en les zones amb més demanda i sap mantenir la titularitat pública dels immobles de manera indefinida.
A més, la prioritat en la compra d’habitatges i sòl per part de l’empresa pública, si les comunitats autònomes no ho fan, és una oportunitat per mobilitzar habitatges privats d’entitats financeres i fons d’inversió cap a usos socials. En la mateixa línia va una de les actuacions del Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge que ha presentat la Generalitat per adquirir 32.000 habitatges (provinents de bancs i grans tenidors o via delimitació àrees de tanteig i retracte) entre 2025 i 2039. En aquest cas, el gran repte serà fer possible una coordinació estreta entre nivells administratius per tal d’evitar solapaments i maximitzar-ne l’impacte
Finalment, el blindatge de la titularitat pública dels habitatges protegits és una mesura necessària per aconseguir un parc d’habitatge públic que mai perdi la seva qualificació, però insuficient si només afecta les promocions estatals, com s’ha anunciat. Caldria estendre-la a totes les promocions d’habitatge de protecció oficial (HPO), independentment de l’administració promotora, per garantir una infraestructura estable i permanent.
Innovació i descarbonització del sector de la construcció
El PERTE per a la construcció industrialitzada i modular promet accelerar els terminis i reduir costos. Aquesta mesura que es concretarà en la província de València per a la reconstrucció després de la DANA, és rellevant pel potencial que pot tenir en la transferència de coneixement i innovació del sector cap a territoris com l’RMB, on el sòl és escàs i les necessitats d’habitatge social i assequible són urgents. Per tant, cal prioritzar projectes que fomentin la redensificació urbana, la sostenibilitat i la inclusió social.
El programa de rehabilitació d’habitatges buits, no és una mesura nova ja que s’aplica per molts ajuntaments i comunitats autònomes per incrementar l’oferta de lloguer assequible a través de subvencions d’obres de rehabilitació a la propietat. Quin és el principal repte? Dotar els ajuts i subvencions a la rehabilitació que no són els mateixos a tots els municipis. A Barcelona, per exemple les subvencions per obres de rehabilitació poden arribar fins als 20.000 euros, mentre que en altres municipis de la regió no superen els 8.000 euros.
En el context de l’RMB, on el parc d’habitatges existents pateix deficiències significatives en matèria fiscal, energètica i d’accessibilitat, aquesta mesura no només busca posar fi al fenomen de les cases sense gent, sinó que també té el potencial de contribuir a la descarbonització del parc existent, una acció clau per assolir els objectius climàtics. No obstant això, caldria ampliar els límits de rendes per captar un ventall més ampli d’habitatges, així com condicionar les ajudes a un compromís de lloguer assequible per un període superior als cinc anys plantejats inicialment, especialment en zones tensionades com la metròpoli de Barcelona.
Precisament, des del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB), estem treballant en un projecte encaminat a la descarbonització innovadora, eficient i socialment justa de l’habitatge, i serà objecte d’un proper article a Catalunya Metropolitana, on aprofundiré en els reptes i oportunitats en aquesta línia.
Garanties per incrementar l’oferta de lloguer assequible
La creació d’un sistema de garanties públiques, inicialment adreçat a menors de 35 anys, busca assegurar a la propietat el cobrament del lloguer i a les persones llogateres una oferta més gran d’habitatge assequible. Malgrat tot, l’experiència prèvia amb borses de mediació del lloguer social a Catalunya evidencia mancances en la captació d’habitatges i garanties insuficients per als i les propietàries.
Una millor coordinació entre administracions podria convertir aquesta mesura en una eina més efectiva, per reforçar sistemes de garanties existents, com l’Avalloguer de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, i que actualment només cobreix el pagament dels primers sis mesos del contracte.
Fiscalitat amb impacte social i reptes per una regulació antiespeculació efectiva
En l’àmbit fiscal, el govern proposa la exempció del 100% de l’IRPF per a propietaris que lloguin els seus habitatges segons l’índex de preus de referencia publicat per l’INE el 2 de gener. Tot i la seva aparent atractivitat, la mesura podria generar efectes redistributius negatius, al beneficiar principalment a la propietat amb més ingressos i fomentar increments de preu en lloguers que actualment es troben per sota del 25% de l’índex. A més, pot entrar en conflicte amb normatives catalanes, com l’exempció del 90% de l’IRPF, i debilitar l’eficàcia de les regulacions de preus vigents a Catalunya, on ja es percep la necessitat d’aplicar mesures més contundents per combatre l’especulació.
Perquè l’exempció sigui efectiva, caldria condicionar-la estrictament a lloguers per sota de l’índex i reforçar-ne el control i sanció per evitar abusos. A més, hauria de complementar-se amb altres mesures que evitin la desviació d’habitatges cap a la compravenda i reforcin les polítiques locals. Sense un enfocament integral, aquesta mesura corre el risc d’afavorir l’especulació de grans propietaris o especuladors.
Una segona mesura d’aquest grup és considerar l’habitatge turístic com una activitat econòmica i aplicar-hi l’IVA en zones amb dificultat d’accés a l’habitatge o saturació turística. Aquesta política busca reduir l’ús especulatiu i recuperar habitatges cap al lloguer residencial.
Tanmateix, a l’RMB, hauria de complementar-se amb l’elaboració de plans urbanístics específics per controlar la implantació d’allotjaments turístics als municipis més saturats (com el PEUAT a Barcelona) i el reforç d’inspeccions i sancions contra els usos il·legals.
La fiscalitat de les SOCIMIS per condicionar els seus beneficis fiscals a la promoció d’habitatge assequible és una altra mesura proposada per ajudar a reduir l’especulació immobiliària i fomentar models de lucre limitat en la promoció d’habitatge. No obstant això, és essencial establir un sistema de seguiment i control per evitar pràctiques fraudulentes i complementar-la amb mesures que penalitzin les SOCIMIs que no contribueixin a l’habitatge assequible.
Una última mesura en matèria de regulació i fiscalitat és l’augmentar del 100% de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) sobre la compra d’habitatges per part de ciutadans extracomunitaris no residents. Tot i tenir un cert impacte, la seva efectivitat és limitada, ja que l’ITP és una competència autonòmica (fet que en pot dificultar l’aplicació), i la mesura no aborda les compres de persones europees, o d’empreses i fons d’inversió amb seu en diferents països, incloent-hi Espanya.
El problema no és tant l’origen de qui compra com l’ús especulatiu que es fa dels habitatges. Seria més efectiu restringir la compra d’habitatges a qui no tingui la intenció d’habitar-los, independentment de la seva nacionalitat i prioritzar la venda a famílies que hi vulguin residir, seguint models com el dels Països Baixos.
Reflexió final: una visió a llarg termini per consolidar l’habitatge com a cinquè pilar de l’Estat del benestar
L’anunci d’un nou pla estatal d’habitatge per al 2026 és positiu, però insuficient sense un augment significatiu del pressupost destinat a polítiques d’habitatge social estables i prolongades. Amb un pes en el PIB de les inversions estatals en habitatge de només el 0,24% el 2023, cal un compromís financer sostingut per abordar la crisi estructural i assegurar respostes efectives a les necessitats de la demanda actual i futura.
Luisa Fernanda Pinto, especialista en habitatge i membre del gabinet tècnic del PEMB
Publicat originalment a Catalunya Metropolitana
