El debat no està a encertar la xifra d’habitatges que hem de construir, sinó com fem possible que la gent visqui dignament i a preus justos a la regió metropolitana de Barcelona (RMB). El Pla territorial sectorial de l’habitatge (PTSH) fixa el “què” (arribar al 15% de l’Objectiu de Solidaritat Urbana – OSU) i quantifica el dèficit per municipis, però sense concertar i mancomunar el “com” és inviable. Aquest article proposa criteris de repartiment i eines de governança per convertir projeccions en habitatges reals, amb especial atenció a la segona corona metropolitana.
Sigui quina sigui la projecció de creixement de població a Catalunya fins al 2050, la majoria d’habitatges s’hauran de fer a la regió metropolitana de Barcelona, el que ens planteja la següent pregunta clau: com s’han de repartir?
Cada cop que es parla del problema de l’habitatge salten titulars que assenyalen xifres per conjurar el problema: segons el Pla territorial sectorial de l’habitatge (PTSH), caldrien entre 25.000 i 30.000 habitatges nous l’any fins al 2050, i com a mínim la meitat a preu assequible. Però la suma no fa la solució. Confiar només en l’oferta és una fal·làcia per tres raons:
- No tenim la capacitat de sòl suficient al planejament, ni d’un teixit econòmic preparat per fer més protecció pública que habitatge de mercat lliure:
Tot i estimar un potencial de 678.000 habitatges a tot Catalunya, l’Àmbit Metropolità només hi ha capacitat per a 34 habitatges nous per cada 1.000 habitants, una proporció relativament baixa en comparació amb altres zones. Si això es contrasta amb un increment previst de més de més de 309.000 llars entre 2023 i 2042,aflora una diferència d’uns 140.000 habitatges que exigeix posar al dia el planejament desactualitzat, augmentar el múscul de promoció pública, privada i comunitària, i millorar la governança metropolitana per evitar més dispersió urbana (sprawl), més dependència del vehicle privat i més emissions.
2. Quan es construeix, massa sovint no compra qui no en té, sinó qui pot invertir: persones i empreses amb estalvi que operen sense hipoteca o amb finançament alternatiu:
Durant l’any 2024 a Catalunya es van vendre 98.108 habitatges, un 8% més que el 2023, a un preu/m² que va créixer un 4,1% i gairebé la meitat de les compres (49%) es van fer sense hipoteca. Això vol dir que el mercat patrimonialitza habitatge, és a dir, es compra com a actiu i no per satisfer una necessitat residencial real. Mentrestant, al lloguer, només 10 dels 199 municipis de l’RMB permeten accedir a un habitatge de lloguer sense superar el llindar del 35% d’esforç econòmic per llar.
3. Abans de posar grues i menjar-nos territori cal mirar què tenim al parc, a quins usos es destina i en quin estat es troba, per fer-ne un ús més eficient.
Més enllà del ja conegut problema —que donaria per un altre article— dels habitatges turístics, segones residències, habitatges buits, oficines i consultoris, el principal problema a mitjà termini és la pèrdua d’habitatge per degradació física, manca d’accessibilitat i comportament energèticament inadequat. A l’àmbit metropolità, el 45% dels habitatges van ser construïts abans de 1970 (dades PTSH), i requereixen rehabilitacions integrals (accessibilitat, habitabilitat, eficiència energètica i sovint estructura). Si no actuem, una part d’aquest parc decaurà i esdevindrà inservible, un luxe que no ens podem permetre en plena escassetat.
Assumint, doncs, que la “solució màgica” de l’oferta no existeix, posem el mapa al centre: si avui som vuit milions d’habitants i alguns escenaris en projecten fins als deu, on s’ubicaran els habitatges que calen?
El PTSH reparteix 355.000 habitatges destinats a polítiques socials entre els municipis de Catalunya; prop del 90% recauen a àrees de demanda forta i acreditada i el repartiment es basa en criteris de polaritat, estratègies de creixement dels plans territorials parcials i projeccions demogràfiques. Tanmateix, en programes com la reserva pública de solars, sovint no s’apliquen aquests criteris sinó el de “qui primer arriba”. A la primera convocatòria, municipis de la RMB van presentar 329 solars per a 13.284 habitatges; el mapa dels municipis sense solars, molts amb necessitats, obliga a preguntar com atendrem allà on no hi ha sòl o on l’habitatge públic no és prioritat política.
Tant el Pla 50.000 i la reserva pública de solars són moviments polítics més que no pas de planificació a llarg termini, i això està bé. Tota estratègia estructural necessita accions palanca que demostrin viabilitat i mantinguin el pols mentre despleguem el rumb que marca el PTSH: arribar el 2044 al 15% d’objectiu de solidaritat urbana (OSU) i al 10,3% d’habitatge de lloguer social sobre el parc principal. Ara bé, desagregar el mandat de l’OSU a escala regional n’aclareix la geografia i, sobretot, la governança: dels 196.349 habitatges socials assignats a l’RMB fins al 2044, Barcelona en concentra 89.859 (~46%), la resta de l’AMB 68.215 (~35%) i les vuit capitals comarcals (Granollers, Mataró, Martorell, Mollet, Sabadell, Terrassa, Vilanova i Vilafranca) 38.275 (~20%).
Aquest repartiment revela una asimetria de capacitats que cap ajuntament pot resoldre en solitari. Si gairebé la meitat del repte recau a Barcelona —amb el seu sòl urbanitzable limitat i un parc protegit que es va desqualificant— i un terç s’acumula als 35 municipis metropolitans restants —on el sòl disponible sovint no coincideix amb la demanda real—, llavors la clau no és construir “on hi ha solars”, sinó com mancomunem sòl, finançament i capacitats tècniques per activar habitatge on cal i on es pot: nodes ben connectats de segona corona, capitals comarcals amb centralitat funcional i municipis amb bretxa d’OSU elevada, combinant obra nova, rehabilitació i mobilització del parc existent. Sense aquest gir de governança del “qui té sòl, construeix” a una planificació metropolitana vinculant, el OSU del 15% corre el risc de quedar-se en un miratge aritmètic més que en un dret efectiu.
En aquest escenari, el repte deixa de ser tècnic per esdevenir de governança i d’escala. Cal una arquitectura comuna per repartir els costos i beneficis de la solidaritat metropolitana, i localitzar els habitatges amb criteris de necessitat i viabilitat. Aquesta arquitectura té un nom: mancomunació:
- Mancomunar sòl i drets d’edificació a través d’un banc metropolità de sòl que permeti ubicar projectes on és viable (sòl disponible i madur urbanísticament) i on cal (OSU pendent, pressió de demanda, connectivitat).
- Mancomunar sol·licitants mitjançant un registre únic de sol·licitats metropolità que assigni habitatges més enllà del terme municipal, prioritzant proximitat sociofamiliar i connexió amb feina i serveis.
- Mancomunar capacitats i esforços administratius mitjançant una oficina tècnica metropolitana que doni suport en àmbits com la gestió de projectes, concursos i licitacions, innovació en models industrialitzats i suport jurídic. Tasques que avui moltes Oficines locals d’habitatge no tenen capacitat d’assumir.
El pas següent és doble: polític i operatiu
La situació de l’habitatge a Barcelona irradia sobre tota la regió metropolitana i, alhora, els reptes són compartits. Ja tenim camins oberts que apunten a l’escala correcta: el PDUM (que assenyala la conveniència d’un Pla d’Habitatge Metropolità), el PTSH (que obre la porta a mancomunar l’OSU i el lloguer social) i dispositius amb múscul supramunicipal com Habitatge Metròpolis Barcelona (promoció) i el Consorci Metropolità de l’Habitatge (rehabilitació).
El pas següent és polític i operatiu alhora: governar la metròpoli amb concertació real amb els ajuntaments. Això implica mancomunar sòl, llistes de sol·licitants d’habitatge i recursos tècnics, i assegurar finançament estable per impulsar habitatge allà on realment cal: als nodes ben connectats de la segona corona i als municipis amb dèficit d’habitatge protegit (OSU). La clau és combinar obra nova, rehabilitació i mobilització del parc existent. Si volem que les xifres deixin de ser titulars i passin a ser drets, governar la metròpoli és l’única via per ampliar el parc social i assequible, reduir l’esforç de les llars i escapar d’una nova onada d’exclusió residencial.
Luisa Fernanda Pinto. Especialista en habitatge i membre del gabinet tècnic del PEMB.
Article publicat originalment a Catalunya Metropolitana
