La clau de la promesa del president Illa de fer a Catalunya 50.000 habitatges nous és a on, com i per a qui. Han de ser residències habituals per qui ho necessita, fruit d’una política d’habitatge de veritat, de llarga durada, qualificada, amb sol públic, que la major part sigui de lloguer assequible i hi hagi cooperatives en cessió d’ús. I que, amb les densitats adequades, facin barri i ciutat, amb bon espai públic, comerç local, serveis i transport públic de qualitat i sostenible. Precisament el dimarts 21 d’abril es donava a conèixer el Pla espanyol 2026-2030, que destinarà 1.015 milions d’euros a Catalunya i que hauria de paliar la carencia d’habitatge assequible.
Hem de partir, en primer lloc, reconeixent la gran diversitat de la corona metropolitana de Barcelona. És ben diferent la que va ser l’àrea industrial del Baix Llobregat de l’àrea popular del Besòs (amb Sant Adrià, Santa Coloma i Badalona) i del darrere de Collserola, amb municipis tan rics com Sant Cugat del Vallès. En aquest sentit, hi ha un dèficit d’intervenció pública i infraestructures al Besòs en relació amb el Llobregat, i amb municipis com Montcada i Reixach, que estan molt fragmentats per les infraestructures d’accés a Barcelona.
També hi ha les friccions de Barcelona amb els municipis limítrofs de l’Hospitalet i de Sant Adrià, sense solució de continuïtat, tot i que siguin ciutats ben diferents, per la seva història i per la seva gestió.
I també s’ha de preveure que, més que a l’Àrea Metropolitana i a la llarga franja costanera, ja molt denses, el creixement hauria de ser de ciutats de l’interior, com Manresa, Vic o Igualada. Precisament el que és inadmissible és construir res més a les àrees costaneres inundables, com passaria si se seguís el Pla de Ponent, que preveu urbanitzar un ampli sector a la zona oest de Gavà.
En segon lloc, i davant de la crisi de l’habitatge, és imprescindible construir habitatge nou. Això no vol dir no promoure al màxim la rehabilitació, ni no recuperar tots aquells pisos que no tenen un ús de residència habitual.
I la construcció d’aquest habitatge nou s’hauria de fer en els buits urbans existents. Aquests habitatges no han d’implicar incorporar més sòl urbanitzable, que ja ha crescut massa. Ara cal aprofitar millor les ciutats de l’Àrea Metropolitana, és a dir, els teixits urbans consolidats. S’ha de reforçar el procés de renaturalitzar-les, millorar la mobilitat en transport públic i veure quins forats cal omplir (solars buits; espais, infraestructures i naus infrautilitzades, i edificis i mitgeres que poden créixer). Cal debatre a fons a on és factible i prudent augmentar les densitats. Les àrees obsoletes s’han d’anar transformant amb nous habitatges, espais verds i equipaments. I un bon exemple, encara que sigui petit, és el prototipus de la Wikihousing al Poble Sec de Barcelona, pel seu procés participatiu i multidisciplinari, i per la utilització de tecnologies intermèdies.
La qüestió clau de les densitats
Un paràmetre decisiu és el de la densitat, amb el matís que la densitat d’habitatges per hectàrea no implica que hi hagi més o menys ciutat. Ja ho va deixar clar Jane Jacobs a Muerte y Vida de las grandes cuidades el 1961, que densitat i cohesió són els que constitueixen la urbanitat: el que fa barri és la barreja d’usos; que les illes de cases no siguin massa gegants, per tal d’afavorir la permeabilitat; la concentració de persones i de comerços de proximitat, equipaments i espais verds; i que estigui conformat per edificis de diferents èpoques.
Per tenir referències, a Barcelona les densitats acostumen a anar del 200 als 500 habitatges per hectàrea, encara que a l’Eixample es pot arribar a densitats de 800 habitatges per hectàrea. I un exemple recent concret, l’Illa Glòries, té aproximadament 300 habitatges per hectàrea.
I amb relació a les densitats és molt delicat decidir les alçades màximes. Ja sabem que són impopulars els edificis de més de deu pisos i que viure a pisos alts pot arribar a ser desagradable per a una part de la població. Considero que planta baixa i onze pisos, com a la Gran Via i a la plaça de les Glòries, és el màxim tolerable.
La promesa dels 50.000 habitatges nous a Catalunya
Ara hi ha el repte dels 50.000 pisos promesos pel Govern de Salvador Illa, per tota Catalunya, amb sòl urbà que han de facilitar els ajuntaments. Aquí hi ha diversos elements clau.
El primordial és que aquests habitatges siguin per a qui ho necessita i no pisos de luxe per a inversors i persones d’alts ingressos. Aquesta és la clau social i política bàsica. S’han de revertir perversions com que aproximadament el 20% dels habitatges a Barcelona no tinguin un ús de residència habitual, ja que són empreses, oficines i consultes; apartaments turístics, residències de temporada i segones residències; pisos d’estudiants, hotels i pensions, etc.
El 100% dels nous habitatges han de ser de residència habitual. És molt injust que els expats, nòmades digitals, estrangers i inversors, amb habitatges de temporada, tinguin moltes més possibilitats d’accedir a un habitatge en zones desitjades i tensionades, que el veïnat del barri o els seus descendents. En els darrers anys, les compres de pisos en un 56% s’han pagat al comptat, sense hipoteca. I el 15% ha estat per a estrangers que no viuen al país. Encara que una part dels que han comprat al comptat poden ser habitants locals que han venut el seu pis per comprar-ne un altre, continua sent destacable el percentatge d’aquells que disposen de prou diners per comprar un pis sense hipotecar-se; és a dir, persones amb sous alts, estalvis i recursos econòmics, en relació amb les persones locals, que en gran part han de recórrer a hipoteques.
I l’element base és disposar de sol públic, per la qual situació hi ha molts mecanismes urbanístics i legals: les condicions de cessions en cada remodelació urbana i reparcel·lació, exercir el dret de tanteig i retracte i, si cal i en casos extrems de sol qualificat de residencial a zones claus en el que els propietaris no hi actuen, l’expropiació.
Davant les declaracions de Salvador Illa proposant excedir-se en el nombre d’habitatges a cada gran solar cal anar amb compte per no sobrepassar les densitats adequades, que és el perill del plantejament del president Illa. La qüestió de les densitats és molt sensible i cal actuar adequadament en cada situació específica a on es construeix o es puguin augmentar densitats.
Hem de tenir memòria i recordar les similituds amb el precedent de les gairebé non nates ARES (Àrees Residencials Estratègiques) del final del mandat de Tripartit (format pel PSC, ERC i ICV-EUiA), gestionades entre 2007 i 2008, al mateix temps que s’aprovava la primera Llei pel Dret a l’Habitatge (2007), de les que se’n van portar endavant poques. La crisi hipotecària i immobiliària, amb la consegüent manca de finançament, va retardar la seva aplicació. En aquella proposta de 40.000 habitatges protegits, realitzada en part més tard, les densitats variaven, de més baixes, de 50 a 200 habitatges per hectàrea, a molt altes, d’uns 500 habitatges per hectàrea a municipis com l’Hospitalet de Llobregat o Santa Coloma de Gramenet. I sí que hi havia una certa idea de barri sostenible, coherent i connectat; es proposaven recomanacions urbanístiques a seguir en el projecte dels nous sectors residencials. La raó és que les densitats han de ser suficients per permetre la construcció i manteniment de serveis, equipaments, transport públic i serveis de neteja i recollida de residus. Ara només es parla dels números i de tenir sol per fer els 50.000 d’habitatges, sense explicitar cap criteri de qualitat ni de valors.
I es que l’altra clau és l’equilibri entre la qualitat i la quantitat. Cal construir molts habitatges nous, però aquests han de tenir unes qualitats d’habitabilitat pel que fa al barri i pel que fa a les espacialitats de cada habitatge: flexibilitat funcional; sostenibilitat, estalvi energètic i materials sans; ventilació creuada i predomini de la llum natural; cuines no recloses ni petites, sinó en posicions centrals i a prop de l’entrada; absència dels especulatius i sinistres passadissos; habitacions de mides similars i no mínimes, evitant celoberts i promovent la multifuncionalitat i la desjerarquització; bones vistes i sol; espais exteriors propis; àmbits entremitjos climàtics i socials.
I un altre fet clau és visibilitzar quins organismes promouran aquests nous habitatges. També si hi haurà una part important de promoció pública i d’habitatge de lloguer. O és que es deixarà una gran part a la iniciativa privada, als seus desitjos de guany i el seu target de classes acomodades, els inversors i els estrangers amb sous alts?
Les realitzacions actuals
Tenim el cas dels habitatges col·lectius promoguts per l’Institut Metropolità de Promoció de Sol i Gestió Patrimonial (IMPSOL), amb grans qualitats i amb experimentació, flexibilitat funcional, bones vistes, no jerarquia dels espais, cuines generoses i centrals. Però que són insuficients en quantitat i no estan, generalment, en zones amb bon urbanisme, consolidades, equipades i amb suficient densitat. En aquests contextos d’un urbanisme simple, deficitari i mal planificat, sense barreja d’usos, els nous habitatges són blocs i torres aïllades i encerclades, sense comerç de proximitat, en solars cedits pels municipis a on moltes vegades encara no hi ha barri. En definitiva, els habitatges destaquen pel seu aïllament.
També està passant que Habitatge Metròpoli Barcelona (HMB), la pionera housing association i el primer gran acord publicoprivat a l’Estat espanyol, no està funcionant com s’havia previst i és la part privada, en aquest cas la Inmobiliaria Neinor, la que porta la iniciativa, sense un paper clau de les dues institucions, Ajuntament de Barcelona i Àrea Metropolitana de Barcelona, que vetllin per la qualitat arquitectònica i urbana dels nous habitatges. Aquest operador metropolità de lloguers assequibles va ser promogut per l’Ajuntament de Barcelona quan governaven els Comuns (25%) i l’Àrea Metropolitana (25%), a mitges amb dues empreses privades, la promotora Neinor Homes (25%) i la gestora d’habitatges de lloguer CEVASA (25%). La primera fase, en construcció, és de vuit promocions, quatre d’elles a Barcelona, que sumaran 627 habitatges. I la segona també seran vuit promocions i 700 habitatges. Els ajuntaments aporten el sòl, Neinor promou i licita la construcció, i CEVASA ho gestionarà un cop adjudicats als llogaters.
És que des de la política i l’economia sempre es parla de quantitats, inversions, rendes i metres quadrats, però mai de les qualitats que han de tenir aquests habitatges contemporanis perquè la diversitat de persones puguin portar endavant els seus projectes de vida activa i saludable, desenvolupant els seus sentits, experiències i relacions.
Dubtes i propostes
La realització d’aquests 50.000 habitatges queda en qüestió si el que ho gestiona és l’INCASOL, que durant les darreres dècades s’ha demostrat totalment incapaç de gestionar una política d’habitatge decidida, continuada i eficaç. Mantenir-lo i no transformar-lo és un signe de manca real de voluntat.
I els dubtes es mantenen quan qui s’ha posat com a coordinador de tota l’operació és un vell conegut de la política i gestió urbana, Ramon García-Bragado, que entre altres llocs de responsabilitat administrativa va estar a l’IMPU abans dels Jocs Olímpics, a Barcelona Regional, al Districte 22@ a Barcelona i també estava a la Generalitat a l’època de l’ARE, i que fins ara ha destacat per visions economicistes, desenvolupistes i simplistes, gens qualitatives ni amb valors que no siguin el finançament. Garcia-Bragado té la missió, dins de la recentment creada Comissió de treball i de gestió de l’Habitatge de Catalunya, de coordinar i dinamitzar totes les institucions que intervenen en el procés: les conselleries del Govern català implicades, els municipis que aporten sòl, els tècnics de les administracions, l’INCASOL, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, etc. Les qüestions són: Com seran els barris nous que es creïn? Quins valors i qualitats tindran els habitatges, més enllà del cost mitjà de 150.000 euros? Fins a quin punt se cedirà a les exigències dels capitals privats i les immobiliàries a les quals es recorrerà? Es donarà cabuda a alternatives com les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús? Es platejaran concursos de projectes per a prioritzar els més innovadors, més adients pels modes de viure i la diversitat contemporània, i amb més qualitats i espais comunitaris? Es recorrerà a sistemes industrialitzats i de muntatge fàcil, per abaratir costos i construir amb més rapidesa?
Per tant, la clau d’aquests habitatges nous és a on, com i per a qui. I, sobretot, que es faci una política d’habitatge de veritat, de llarga durada, qualificada, amb sol públic, que la major part sigui de lloguer assequible i hi hagi cooperatives en cessió d’ús. Que sigui només per les unitats de convivència que estan al Registre de sol·licitants d’habitatges amb protecció oficial de Catalunya. A més a més, la qualificació d’habitatge públic ha de ser definitiva i mai desqualificable. I el que és tan important: que facin barri i ciutat, amb bon espai públic, parcs i jardins, comerç local, serveis i transport públic de qualitat i sostenible.
En tot cas, el Pla espanyol d’habitatge 2026-2030 que destinarà 1.015 milions d’euros a Catalunya (60% el Govern central, 40% la Generalitat), aprovat i presentat abans d’ahir, 21 d’abril, és una bona eina més per paliar el que és un dels grans problemes que afrontem.
Josep Maria Montaner. Doctor arquitecte i catedràtic de la ETSAB-UPC
Article publicat originalment a Catalunya Metropolitana
