Perquè el govern municipal no ha contestat -ni pot ni vol contestar- els recursos i la Petició de Nul·litat de Ple Dret interposada per un gran nombre de propietaris que ens oposem als seus plans d’urbanització a la Rierada Oest? Perquè als petits propietaris ens resultaria tant car obtenir els serveis?
Entenem que és per que l’Ajuntament –juntament amb els hereus de can Castellví- és el gran beneficiari econòmic de tirar endavant la urbanització segons els plans que tant l’afavoreixen. Una Plans que ens perjudiquen, -i no només econòmicament-, a tots els petits propietaris, tant als que hi estem en contra… com, per suposat, també als que hi estan a favor!
Inviable econòmicament
Els desmesurats preus a pagar pels rieradencs al sector oest procedeixen directament de les modificacions al 1984 del traçat del PGM76, pactades pel consistori d’aleshores en favor tant de can Castellví com del propi Ajuntament, quan aquest es feu amb 14 parcel·les!-…
Ara l’Ajuntament n’és un dels grans beneficiaris econòmics, doncs els petits propietaris amb habitatge hem de compensar tant l’apropiació per part de l’Ajuntament de 14 parcel·les, com per les cessions per carrers, equipaments i zones verdes urbanes que hauria d’haver satisfet can Castellví… El resultat: pagarem des de 37.000 a 138.000 euros per parcel·la…. en uns preus de 2017, que ara es multiplicarien!
Un Pla d’Urbanització fet a mida…
Les “urbanitzacions a la Rierada” venen dels anys seixanta quan les dues masies propietàries de la zona, can Santoi i can Castellví, van parcel·lar, construir i vendre habitatges “encara fora de normativa urbanística”.
A totes les urbanitzacions del món, de les cessions per carrers, zones verdes i equipaments se’n fa càrrec el promotor. En canvi, als dos sectors de la Rierada, la figura del promotor “va desaparèixer”… Ara queden simples “hereus”… de moltes parcel·les.
Al 1984 a la Rierada Oest es va pactar un acord de Pla Parcial i de “reparcel·lació per compensació” que fos prou bo per a l’anterior promotor, però també, i sobretot, per al propi Ajuntament, que així se’n pogué quedar el 10%… A la Rierada Est, en canvi, la reparcel·lació es fa per “cooperació”… i l’Ajuntament en queda al marge del benefici…
Com i perquè? És indicativa una frase cabdalment explicativa del perquè de tot plegat:
“Quedeu-vos la zona urbana i jo em quedo el que és rústic”, vaig dir a l’alcalde d’aquell moment. Queda’t-ho i feu el negoci l’ajuntament” (de can Castellví, al llibre “Arrelats” 2021),
I efectivament, l’Ajuntament fa el negoci…
En uns Plans fets a mida, l’Ajuntament va modificar l’any 1984 el pla PGM 76 per a que al grans propietaris els fossin compensats els terrenys que eren rústics –la granja: agrícoles i-o inundables- i doncs, ni eren ni haurien estat mai edificables!
Així, pactà canviar aquests espais al “promotor” per ampliacions de la zona edificable… però en nous terrenys en zones forestals fora dels límits del Pla i, també, deixant-li lliure per a urbanitzar el que a la Rierada normalment haurien de ser les zones verdes i equipaments que ja hauria d’haver cedit… el camp de futbol, per exemple.
L’Ajuntament, doncs, el que fa és “engrandir el pastís… per a poder tallar-se’n un bon tros!”.
Amb aquesta maniobra es fa “gran propietari” i s’apropia de 14 parcel·les que abans eren de can Castellví. Semblen clars els perquès l’Ajuntament vol fer endavant, sigui com sigui, uns plans en els que és alhora “el que mana”… i un dels grans beneficiaris econòmics?…
El resultat? La resta de petits propietaris, a més de compensar als grans propietaris per les cessions de carrers, zones verdes i equipaments… (que haurien d’haver estat fetes!), ha de fer-ho també -a més a més- per aquestes 14 parcel·les… Les raons dels nostres arguments per a oposar-nos-hi son evidents: impedir un claríssim i injust doble profit econòmic de l’Ajuntament i de “can Castellví i els seus hereus” a costa dels petits propietaris.
Canvi de Plans
Un cop d’ull al plànol dels sectors de la Rierada segons el PGM76 mostra com a 1976 els sectors urbanitzables només “rodejaven” -legalitzant-les- les cases que ja hi havia.
(En blau, el sector Oest “de can Castellví”, en vermell, el de “can Santoi”).
Però en aquest segon plànol tenim la superposició dels dos planejaments, el PGM76 i la modificació feta el 84… La modificació interna de les qualificacions va permetre qualificar de desenvolupament urbà zones verges com la zona forestal del turó situat sobre la bòbila i una àmplia zona situada en el marge dret de la carretera de l’entrada a La Rierada des de Molins de Rei, (que es va adjudicar l’Ajuntament!)
La permutació va ser possible qualificant la zona que ocupa la Masia i la Granja Castellví, (que mai s’haurien pogut parcel·lar degut a la manca d’aptitud dels terrenys de la riera i de l’activitat rural que es desenvolupa a la Masia), com a lliure permanent (26) i traslladant la qualificació 20b que li atorgava el PGM-76 ampliant-la a zones noves amb l’únic objectiu de fer-les edificables.
S’incompleix art. 49, doncs a pesar de que creix el volum edificable no s’augmenta cap Ha de zones verdes que a més a més ja era de 0Ha en el PGM cosa que també incompleix la Llei del Sòl de 1975.
Quin resultat dóna aquesta modificació?
Com, i a favor de qui, es van produir les “negociacions” entre el consistori i els propietaris en aquell 1984? Els protagonistes foren l’Ajuntament, òbviament… i una junta de l’Associació de Veïns -o de propietaris- presidida, com no?, -la masia patronava tota activitat a la Rierada- per “can Castellví”.
A més d’aquestes ampliacions -que tenen un efecte enorme sobre el que paga cada parcel·la-, per una altra banda, i en un conveni inexistent i no justificable!, la bòbila Marimón (de fet i manera que a més de pagar com li tocaria la seva part de les despeses… es lliura també de l’obligació de treure els 1.200 m2 d’uralita que hauria de retirar!), es converteix en uns suposats “equipaments” (-tot i que en bona part és un timbot, i només té accés per un camí particular i en zona inundable!-)… i passa a cobrar 80.000 €… I als veïns els toca pagar el trasllat del restaurant, que també n’és amb una llicència d’activitats concedida per… l’Ajuntament.
Per una altra banda, les “zones d’equipament” i-o les “zones verdes” obligades a l’interior del PGM (en favor de no perjudicar els interessos… dels Castellví, doncs recordem un cop més que les haurien d’haver ja cedit abans!) es prenen també a “fora dels límits del planejament del 76”.
Efectivament, la zona verda interior que per llei ha de tenir tota urbanització, es traspassa a l’altra banda de la riera de Vallvidrera, i ho fa a més en zona forestal i en cap cas aprofitable de facto en aquest sentit de “zona verda pública funcional”, com és a dreta llei. La “zona verda” de la Rierada seria un bosc… que ja era a disposició!…
Així, i només per a afavorir les capacitats edificatòries i de benefici dels hereus del promotor a la zona del “camp de futbol”, es perd la possibilitat de que els veïns disposin de les zones verdes en el seu espai natural i lògic: la plana al cor de la Rierada que des de sempre ha estat, precisament, l’espai lúdic i històric de la urbanització.
I, a més, a l’empara de que “és zona urbanitzable”, i precisament per donar el màxim benefici econòmic a aquesta zona (on l’Ajuntament s’ha reservat també parcel·les!), es planeja innecessariament un caríssim carrer nou a tocar la riera que afectarà greument la riera de Vallvidrera, tot i estant protegida a nivell europeu a la resta del seu recorregut.
Efectivament, el traçat del Carrer B, que es dibuixa per sota el “camp de futbol” seguint la llera, amb grans afectacions i despeses en murs i demés, tan sols busca permetre el màxim lucre per als hereus… És només per això que les parcel·les d’aquest sector es fan de només 400 m2 (el mínim normatiu), i doncs, “necessiten” tenir l’accés per la banda de la riera!…
Despeses pels petits propietaris versus grans propietaris i l’Ajuntament
Comptant que els pressupostos que indiquem a continuació son de 2017!, tots els valors que figuren en el Projecte de Reparcel·lació estan totalment obsolets ( i sens dubte caldrà que l’Ajuntament tramiti com a mínim una operació jurídica complementària per actualitzar-los a l’alça…), en resulten unes despeses desmesurades pels petits propietaris, i sobretot, comparativament molt altes versus les dels grans propietaris i, és clar, l’Ajuntament!
Mentre els grans propietaris tenen el 29% del sol, els seus costos només sumen 794.546 €, quan la resta de propietaris, amb el 71% del sol… contribueixen amb fins a tres milions i mig d’euros!
I quant pagaríem els petits propietaris si es mantinguessin els preus de 2017?
Mentre que a una parcel·la “buida” qualsevol de 400 m2 dels “hereus” li tocaria pagar al voltant dels 20.000 €, -i n’hi ha que “en cobren fins a 4.000 € o 12.000 €”!-, les igualment més petites d’un petit propietari “amb casa”, -que a més no pretén especular ni vendre sinó simplement continuar-hi vivint-, pagaria al voltant i més de 35.000 €…
De fet, i degut a que en “la reparcel·lació”el canvi de les unitats de valor de cada parcel·la es va fer sense complir la llei, els preus a pagar per part de parcel·les que “tenen la desgràcia” de superar els 600-800 metres pugen espectacularment, i arriben fins a més de 138.000.- euros! doncs se suposa que, si tens la casa al mig, “només l’has d’enretirar a un costat i vendre la parcel·la que et queda per a fer negoci!”.
Ah, i les de l’Ajuntament, -que seran, òbviament, totalment aptes per a ser “patrimonialitzades”? A sobre de fer-les seves de franc, generen als petits propietaris uns sobre costos a les quotes al voltant de 1.000/1.500 € cadascuna!!! I, per suposat, caldrà afegir-l’hi els guanys futurs en llicències, permisos, transmissions patrimonials, ibis’s i demés de les noves construccions…
Semblen clars els perquès l’Ajuntament vol fer endavant uns plans en els que, repetim, no deixa de ser –alhora- gestor i gran beneficiari econòmic?… Com pot “pitar” d’una altra manera quan és “l’àrbitre” i vol ser alhora de l’equip guanyador?
I, alhora, què fa que les quotes a pagar pels petits propietaris siguin encara més cares?
L’Ajuntament vol ampliar les superfícies edificables fins a fer de la Rierada una “macrourbanització”. Per una banda incrementa exponencialment les despeses derivades “de les obres” fetes segons “zona urbana”: caldrà ampliar i fer nous carrers –(si no es fessin no els hauríem tampoc de compensar les cessions!)-, diferents i grans murs de contenció, fer un caríssim pont nou capaç de suportar els increments de pas –i de pes- de les obres i trànsit corresponent a tantes cases noves, l’ampliació proporcional en mida i longitud cap a zones forestals de les xarxes de clavegueram, etc…
Si es restringissin a dotar dels serveis mínims (aigua, clavegueram, il·luminació) a les zones ja edificades, les quotes a pagar per part les parcel·les dels petits propietaris existents ja no s’haurien de fer càrrec de “pagar la festa” a les zones noves. Les quotes foren més econòmiques, no al contrari!
Hi ha alternativa!
Es perfectament possible legalment “urbanitzar” la Rierada (és a dir, legalment, donar-hi els tres serveis necessaris!), sense seguir el model de “zona urbana” marcat artificiosament al 1984 quan no s’hi complien les condicions normatives.
Seria un model que no obligaria a molts dels petits propietaris a acceptar, si us plau per força, el pagament de voreres, guals, bancs, fanals, enjardinats, etc, i fins i tot, asfaltatges, en despeses innecessàries en una zona rural al bell mig del Parc Natural de Collserola. Igualment, a un petit llogaret rural com la Rierada no caldria tampoc fer cessions interiors per zones verdes –la Rierada ja ho és, de verda! I, encara menys, cessions per la construcció d’uns equipaments injustificables!
En espais entre les cases interiors, res impediria, si les parcel·les son d’acord a normativa, que uns nous plans també les legalitzin.
L’Ajuntament no respon als arguments legals!
A pesar de proclamar iniquament que “no han parat de reunir-se amb l’associació de veïns”, el govern municipal no ha ni contestat ni ha resolt -des de 2017!- el Recurs posat per 38 parcel·les al Projecte de Reparcel·lació, perfectament fonamentat en que no és a dreta llei per diferents motius que el desqualifiquen: ja “no era viable econòmicament” , “no hi ha un just repartiment de beneficis i càrregues” pelcanvi de l’ús d’unitats de valor per xifrar les quotes, hi consten “convenis” que l’encareixen, però “que no existeixen” ni s’han adjuntat com era obligat al Projecte, com és ara el que cobra la bòbila Marimón… O els 140.000 euros de despeses que hi suma el trasllat del restaurant inundable, (…de “can Castellví”, per suposat!)
“La Reparcel·lació no és inscrita al Registre”, i és ben oberta la via de la impugnació indirecta del planejament a través dels seus actes d’execució. A la darrera reunió a la Federació Obrera a maig de 2022, amb presència de l’alcalde i el tinent d’alcalde, el tècnic municipal va anunciar que aquest Pla de Reparcel.lació hauria de ser “reformulat i refrendat” en un nou procés obert i per una “comissió de veïns propietaris”… com a pas previ per a “retocar” el propi Pla d’Urbanització.
Ara, tanmateix, aquesta promesa s’oblida, i l’alcalde va dir també a la darrera reunió a l’AV que, al contrari del que havia vingut dient sempre l’Ajuntament (sempre es prometien alegrement un mínim del 20% de descomptes!), “de rebaixes, res”! i que aquest compromís “no està firmat”!….
Petició de nul·litat del Pla d’Urbanització
Per tant, 29 parcel·les, una xifra prou significativa, han presentat a juny 2022 la “Petició formal de Declaració de Nul·litat de Ple Dret del Projecte d’Urbanització del PPU la Rierada”.
Nogensmenys de 14 principis jurídics fonamenten aquesta petició, i tots i cadascun són motius de nul·litat de ple dret… En citem uns quants: la manca de l’obligada avaluació ambiental del Projecte d’Urbanització i del PP Rierada, la vulneració de preservar terrenys amb valors naturals, forestals, de connectivitat natural i paisatgístics, la infracció de la prohibició d’urbanitzar boscos i espais forestals!, (des del 1988 les zones forestals s’haurien de classificar com a “sol no urbanitzable”, mentre que aquest projecte preveu “urbanitzar i implantar vials afectant una massa forestal”), la vulneració de la prohibició a tot Catalunya d’urbanitzar terrenys amb pendents superiors al 20%!, la urbanització de terrenys afectats per risc d’inundació!, la infracció del deure que les zones verdes i espais lliures siguin funcionals i aptes pel gaudi públic, la infracció del deure d’analitzar alternatives del Projecte d’urbanització, la infracció del deure de comptar amb concessió administrativa en relació als recursos hídrics necessaris, o la inviabilitat econòmica i tècnica del Projecte d’Urbanització, entre d’altres…
Futur incert
La manca de serveis mínims no és culpa dels veïns, que estan ben disposats a pagar al seu preu just: és responsabilitat de l’Ajuntament, que els ha de donar independentment de si es fan més cases o no. Mentrestant, estan permetent amb ple coneixement construccions il·legals a la Rierada i Vallpineda… Què passarà si l’Ajuntament inscriu el projecte i dóna llicències en uns plans “fora de norma que tenen peus de fang”?
Hi ha una alternativa possible i legal segons la llei d’urbanisme (TRLUC) vigent: canviar els plans per uns de nous on la Rierada s’urbanitzi –amb tots els serveis mínims- però com a “nucli rural de baixa densitat”: això permetria obtenir-los a preus més baixos en eliminar les zones noves, i tanmateix edificar, sempre segons les normatives vigents, les parcel·les entre les ja existents.
Exigim un nou pla d’urbanització, i una reparcel·lació, on l’Ajuntament en surti i deixi de ser actor beneficiari. Cal que hi hagi un just repartiment de beneficis i càrregues entre els petits propietaris i els grans…
Amb la Petició de Nul·litat, i el Recurs de Reposició, hem donat generosament una oportunitat a l’Ajuntament per a que realitzi que els seus plans no son viables, son fora de a dreta llei i tenen una oposició ferma i decidida.
Per una altra banda, encara que el govern municipal pretén inscriure a Registre, i iniciar el procés d’obres, als altres dos sectors, tots i cadascun dels 14 punts que fan nul de ple dret els plans al de can Castellví es basen en incompliments de la normativa jurídica i mediambiental que entenem hi son també a l’altre sector de la Rierada PMU o Est (can Santoi-la Sibèria), i també a Vallpineda! Si malgrat tot decideix fer-los endavant, la irresponsabilitat de l’Ajuntament, podria ser exactament la mateixa…
Pere Casas, en nom dels propietaris signants de la Petició de Nul·litat al Projecte d’Urbanització del Pla Parcial de la Rierada
¿ Quien és Pere Casas ?
Solo Moto
Tengo un conocido que se dejó convencer hace años para comprar una parcela a medias en la Rierada, pagó bastante dinero, ahora tiene esa parcela sin darle nkngún uso, se la vendieron como urbanizable pero no lo es, al menos una movil home, una yurta o similar se puede poner? Porque tener eso ahí sin darle uso es una lástima
Muchas gracias